Tasamäki Kiinteistöt Oy · Sijoittajan työkalupakki

Laskureiden kaavat & analyysit

Läpinäkyvä kuvaus siitä, miten jokainen luku syntyy. Kaikki laskurit jakavat yhden yhteisen kaavalähteen — ei versioeroja, ei mustia laatikoita. Verot Suomen pääomatuloverolla (30 % / 34 % yli 30 000 €).

A · Kassavirta & tuotto

Kannattaako pitää?

Kassavirtalaskuri (lippulaiva)

Kuukausikassavirta, tuotto ja riskipisteet yhdellä silmäyksellä.

laina = velaton × lainaosuus%  ·  varainsiirtovero = velaton × (asunto-osake 1,5 % / kiinteistö 3 %)
oma pääoma = velaton − laina + vsv + kaupankulut
efektiivinen vuokra = vuokra × (1 − tyhjäkäyttö%)
vero = max(0, eff − hoito − korko-osuus) × vero%
kassavirta = eff − hoito − remontti − lainanhoito(annuiteetti) − vero
NOI = (eff − hoito − remontti) × 12  ·  DSCR = NOI / (annuiteetti × 12)  ·  nettotuotto = NOI / velaton
# Riskipisteet 0–100 (viisi osaa)
s1 = kassavirtamarginaali (paino 40 %) · s2 = nettotuotto (25 %) · s3 = DSCR (15 %)
s4 = Korkoriskin sieto — kassavirta korolla +3 %-yks (10 %)
s5 = Tyhjäkäyttöpuskuri — montako kk täyttä tyhjäkäyttöä vuosikassavirta kestää (10 %)
pisteet = 0,40·s1 + 0,25·s2 + 0,15·s3 + 0,10·s4 + 0,10·s5

Annuiteetti = (L·r)/(1−(1+r)⁻ⁿ), r = kk-korko. Kaupankulut ovat kertameno (kasvattaa omaa pääomaa, ei kuukausikassavirtaa).

Syväanalyysi — 10 v ennuste + exit

Vuosi vuodelta: kassavirta, lainan lyhennys, arvonnousu ja myyntihetken kokonaistuotto.

Joka vuosi: vuokra ×(1+korotus%)ⁿ · hoito ×(1+inflaatio%)ⁿ · lainan lyhennys erittely
arvo = velaton ×(1+arvonnousu%)ⁿ · oma pääoma (equity) = arvo − lainajäännös
# Exit (myynti): luovutusvoitto = myyntihinta − hankintameno − myyntikulut
hankintameno-olettama 20 % (<10 v) / 40 % (≥10 v) — verotetaan pienemmästä
kokonaistuotto = (myyntitulo − oma pääoma + kertyneet kassavirrat) / oma pääoma
annualisoitu = ((oma+voitto)/oma)^(1/vuodet) − 1 · cash-on-cash = vuosi 1 kassavirta / oma

Sisältää herkkyystaulukon (korko −2…+3 %-yks × vuokra 90–110 %).

Stressitesti / herkkyys

"Kestääkö tämä?" — ajaa kassavirran 7 epäedullisella skenaariolla.

Skenaariot: nykytila · korko +1/+2/+3 %-yks · vuokra −10 % · tyhjäkäyttö +8 %-yks (≈1 kk/v) · paha yhdistelmä (korko +2, vuokra −10 %, tyhjä +8)

Jokaisesta lasketaan kassavirta, DSCR ja ero nykytilaan. Näyttää missä kohtaa kassavirta kääntyy negatiiviseksi.

Rahoituspaketti pankille

Pankin näkökulman tunnusluvut + lainakelpoisuuspisteet.

LTV = laina / velaton · DSCR nyt & stressattu (korko +3 %-yks) · vuokrapuskuri (kk)
pisteet = 0,40·marginaali + 0,25·nettotuotto + 0,15·DSCR + 0,10·stressi-DSCR + 0,10·puskuri
+ ensimmäisen vuoden korko/lyhennys-erittely (amortisointi)

Esimerkki: yksi asunto kaavojen läpi

Miten luvut ketjuuntuvat

2h+k · 55 m² · rakennusvuosi 1985

Velaton hinta 140 000 € · vuokra 820 €/kk · hoitovastike 200 €/kk · laina 60 % · korko 3,5 % · laina-aika 25 v · tyhjäkäyttö 3 % · remonttivaraus 25 €/kk · vero 30 %.

laina = 140 000 × 60 % = 84 000 €  ·  varainsiirtovero = 140 000 × 1,5 % = 2 100 €
oma pääoma = 140 000 − 84 000 + 2 100 = 58 100 €
annuiteetti (3,5 %, 25 v) = 421 €/kk  ·  korko-osuus alussa ≈ 245 €/kk
efektiivinen vuokra = 820 × (1 − 3 %) = 795 €/kk
vero = (795 − 200 − 245) × 30 % = 105 €/kk
kassavirta = 795 − 200 − 25 − 421 − 105 = +45 €/kk
NOI = (795 − 200 − 25) × 12 = 6 845 €/v
nettotuotto = NOI / velaton = 6 845 / 140 000 = 4,9 %  ·  DSCR = 6 845 / (421 × 12) = 1,36×
stressi: korolla 6,5 % kassavirta = −39 €/kk  ·  puskuri: vuosikassavirta kestää 0,9 kk täyttä tyhjäkäyttöä
# riskipisteet: s1 62 · s2 78 · s3 71 · s4 35 · s5 23 →
0,40·62 + 0,25·78 + 0,15·71 + 0,10·35 + 0,10·23 = 61/100
✅ Tulos: +45 €/kk kassavirta, tuotto 4,9 %, DSCR 1,36× (laina hoituu 1,36-kertaisesti vuokralla), pisteet 61/100. Kohde kannattaa — kassavirta positiivinen ja DSCR yli 1,2. Pisteitä painaa alas korkoriski: 3 %-yksikön nousu kääntäisi kassavirran negatiiviseksi.

Alla sama asunto myös kuntoarvion, syväanalyysin ja flippauksen läpi — kaikki nojaavat samaan pohjaan.

② Kuntoarvio — sama asunto (1985, ei syötettyjä remontteja)

kaikki rakennusosat oletetaan 41 v ikäisiksi (rakennusvuosi 1985) → suurin osa käyttöiän lopussa
korjausvelka (oma osuus) ≈ 116 500 €  ·  remontit 10 v sisällä ≈ 123 700 €
diskontattu taakka ≈ 114 600 € → perusteltu tarjoushinta ≈ 25 400 €
kuntopisteet 6/100 → luokka E · peruskorjaustarve (kuntoriski 94/100)
🔲 Hissi-täppä pois (ei hissiä): korjausvelka −7 150 € → ~109 300 €, perusteltu hinta ~32 600 €.

⚠️ E-luokka johtuu siitä että tehtyjä remontteja ei ole syötetty — malli olettaa kaiken alkuperäiseksi. Kun syötät esim. putki- tai julkisivuremontin vuoden, korjausvelka romahtaa ja perusteltu hinta nousee. Näin ikäarvio muuttuu todeksi.

③ Syväanalyysi 10 v + exit

Arvonnousu 2 %/v · vuokrankorotus 2 %/v · kuluinflaatio 2 %/v · myyntikulut 3,5 %.

kertyneet kassavirrat 10 v ≈ 8 900 €  ·  myyntiarvo v. 10 ≈ 170 700 €
luovutusvoittovero ≈ 6 800 € (40 % hankintameno-olettama ≥ 10 v)
kokonaistuotto ≈ 86 % omalle pääomalle (58 100 €)  ·  annualisoitu ≈ 6,4 %/v

Kokonaistuotto = kassavirrat + vuokralaisen maksama lainan lyhennys + arvonnousu myyntihetkellä, suhteessa omaan pääomaan.

④ Flippaus-vaihtoehto — osta, remontoi, myy

Osto 140 000 € + remontti 25 000 € → myynti 190 000 € · pitoaika 6 kk · välitys 4 %.

varainsiirtovero 2 100 € · hankintameno = 140 000 + 2 100 + 25 000 = 167 100 €
luovutusvoittovero (todelliset kulut) ≈ 4 590 €
nettovoitto ≈ 8 040 €  ·  ROI 9,4 %  ·  vuosituotto ≈ 18,7 %  ·  nollaraja ≈ 176 800 €

Nollaraja = myyntihinta jolla pääsee omilleen. Sama asunto tuottaa siis joko ~45 €/kk pitkänä sijoituksena tai ~8 000 € nopeana flippinä — työkalut vertaavat.

B · Arvo & kunto

Mikä on oikea hinta?

Kuntoarvio & korjausvelka

Rakennusosien käyttöiät → korjausvelka, remonttitaakka ja perusteltu tarjoushinta.

Jokaiselle osalle (katto, putket, julkisivu, ikkunat, sähkö, LVI, kylpyhuone…):
ikä = nykyvuosi − uusimisvuosi (tyhjä = rakennusvuosi) · kuluneisuus = ikä / käyttöikä
osuutesi = asunnon m² × €/asuinneliö × aluekerroin (= osuus taloyhtiön remontista, ei rakennuksen pinta-ala)
korjausvelka = kustannus × kuluneisuus · hissi mukana vain jos taloyhtiössä on hissi
diskontattu taakka = Σ (horisontin remontit / 1,03^vuosia)
perusteltu hinta = pyyntihinta − diskontattu taakka (voi mennä pakkaselle)
kuntopisteet = (1 − kustannuspainotettu kuluneisuus) × 100 → luokka
A Hyvä ≥75 B Tyydyttävä ≥55 C Välttävä ≥35 D Heikko ≥20 E Peruskorjaus <20

€-luvut ovat € / asunnon asuinneliö = oma osuutesi taloyhtiön remontista (taloyhtiön kustannus jaettu asuinneliöille) — ei rakennuksen katto-/julkisivupinta-alaa, joten talon kokonaisneliöitä ei tarvita. Tarkka koko talon jako on PTS-työkalussa. Käyttöiät julkisista remonttilähteistä (ei RT/KH-kortteja); putkiremontti Kiinteistöliiton barometri 2025. Kuntoriski (0–100) = 100 − kuntopisteet; ilman syötettyjä remontteja se on ikäarvio.

Taloyhtiön talousanalyysi

Velkaisuus, piilovelka, vastikkeet ja rahaston riittävyys ostajan silmin.

velka/m² = yhtiölaina / yhtiön m² · huoneiston osuus = m² / yhtiön m²
piilovelka = yhtiölaina + tulevien korjausten osuus
kokonaisvastike = hoito + rahoitus + (tontinvuokra) · # ristiintarkistus:
rahaston kattavuus = korjausrahasto / tulevat · alirahoitus jos kattavuus < 20 %
pisteet = 0,30·velka/m² + 0,30·piilovelka/hinta + 0,20·hoito/m² + 0,20·tontti

Alirahoitus + isot tulevat remontit → todennäköinen erityisvastike/yhtiölaina jota ei vielä näy vastikkeessa (piilokustannus).

PTS & korjausvelka (taloyhtiötaso)

Pitkän tähtäimen suunnitelma: mikä on korjausvelkaa, mikä tulossa, paljonko pitäisi rahastoida.

Osittain: jäljellä = käyttöikä − ikä →
jäljellä ≤ 0 → korjausvelka · ≤ horisontti → PTS · muuten kunnossa
rahastointitarve = Σ (kustannus / käyttöikä) · €/m²/kk = rahastointi / m² / 12

Markkinavuokra

Arvio kohtuullisesta vuokrasta ja bruttotuotosta.

vuokra = m² × alueen €/m² × (1 + kuntokerroin%) × (kalustettu ? 1,20 : 1)
haarukka ±8 % · bruttotuotto = vuokra × 12 / hinta

C · Lisäarvo, exit & vero

Kannattaako remontoida, flipata, myydä?

Remontin kannattavuus

Maksaako remontti itsensä takaisin vuokrankorotuksena ja arvonnousuna?

nettokorotus = korotus × 12 × (1 − vero%) · takaisinmaksu = kustannus / nettokorotus (v)
vuosituotto netto = nettokorotus / kustannus · arvonnousu-suhde = arvonnousu / kustannus
arvosana vuosituoton mukaan: A ≥12 % · B ≥8 % · C ≥5 % · D ≥2 % · E kannattamaton

Flippaus (osto–remontti–myynti)

Lyhyen tähtäimen kate: ROI, vuosituotto ja nollaraja.

vsv = osto × (asunto 1,5 % / kiinteistö 3 %) · hankintameno = osto + vsv + ostokulut + remontti
pitokulut = korko + hoito (pitoajalta) · myyntikulut = välitys% + muut
luovutusvoittovero: pienempi todellisesta voitosta ja olettamasta (20 %)
nettovoitto = myynti − myyntikulut − osto − vsv − ostokulut − remontti − pitokulut − vero
ROI = nettovoitto / sijoitettu · vuosituotto = ROI × 12/pitokk · nollaraja = kiinteät / (1 − välitys%)
A ≥25 % B ≥15 % C ≥8 % D ohut ≥0 % E tappiollinen

Luovutusvoittolaskuri

Myynnin vero: todelliset kulut vai hankintameno-olettama?

hankintameno = osto + vsv(1,5 %) + perusparannus + ostokulut
todellinen voitto = myynti − hankintameno − myyntikulut
olettama = myynti − myynti × (20 % alle 10 v / 40 % ≥10 v) → verotetaan pienemmästä
oma vakituinen asunto ≥ 2 v omistus + asuminen → verovapaa · vero = pääomavero(voitto)

Vuokratulon verolaskuri

Vuokratulon nettovero vähennyksineen (myös tappiollinen → alijäämähyvitys).

vähennykset = hoitovastike + (rahoitusvastike jos tuloutettu) + korot + vuosikorjaus + muut
verotettava = vuokratulo − vähennykset · vero = pääomavero(muut PO + verotettava) − pääomavero(muut PO)
# tappiollinen: alijäämähyvitys = min(tappio × 30 %, katto 1 400 € + lapsikorotus)

Korkosuojauslaskuri

Kannattaako kiinteä korko? Vertaa erää ja stressaa nousua.

erä(vaihtuva) vs erä(kiintea) · ero €/kk ja koko laina-ajalta
stressit: vaihtuva korko +0/+1/+2/+3 %-yks → säästö vs kiinteä

Yhteiset periaatteet

Miksi näin
  • Yksi kaavalähde. Kaikki laskurit ja kohdekortti käyttävät samaa laskurit.js-tiedostoa — luvut eivät koskaan eroa työkalusta riippuen.
  • Konservatiivinen oletus. Ilman tarkempaa dataa mallit olettavat epäedullisen (esim. kuntoriski rakennusvuoden mukaan). Tarkat tiedot (remontit, kuntoarvio, isännöitsijäntodistus) keventävät arviota.
  • Pisteet = suhteellinen riskikartta, ei absoluuttinen totuus. Ne auttavat vertaamaan kohteita keskenään.
  • Verot Suomen mallilla (pääomatulo 30 % / 34 %, hankintameno-olettama, oman asunnon verovapaus).
  • Emme anna sijoitus- tai veroneuvontaa. Työkalut ovat päätöksenteon tuki — vahvista luvut kirjanpitäjältä/Verohallinnolta ja tarkista alkuperäiset dokumentit.