Emme pyydä sinua luottamaan mustaan laatikkoon. Tällä sivulla kerromme tarkalleen, miten laskurimme laskevat, mistä luvut tulevat ja milloin ne on viimeksi tarkistettu.
Kassavirta-analyysin kokonaispiste (0–100) on painotettu keskiarvo viidestä osatekijästä:
| Osatekijä | Paino | Mitä mittaa |
|---|---|---|
| Kassavirta | 40 % | Jääkö kuukausittain rahaa käteen kaikkien kulujen jälkeen |
| Nettovuokratuotto | 25 % | Tuotto suhteessa velattomaan hintaan, tyhjäkäyttö huomioiden |
| Lainanhoitokyky (DSCR) | 15 % | Riittääkö nettotuotto lainanhoitoon |
| Korkoriskin sieto | 10 % | Kestääkö kohde 3 %-yksikön koronnousun |
| Tyhjäkäyttöpuskuri | 10 % | Montako kuukautta tyhjää vuosikassavirta kestää |
Arvosanat: A ≥ 80 · B ≥ 60 · C ≥ 40 · D ≥ 20 · E < 20
Laskurit noudattavat Suomen voimassa olevaa verolainsäädäntöä.
| Vakio | Arvo | Huomio |
|---|---|---|
| Pääomatulovero | 30 % / 34 % | 34 % yli 30 000 €:n pääomatuloista |
| Varainsiirtovero | 1,5 % / 3 % | Asunto-osake / kiinteistö (12.10.2023 alkaen) |
| Yhteisövero | 20 % | Laskee 18 %:iin 1.1.2027 |
| Hankintameno-olettama | 20 % / 40 % | Alle 10 v / vähintään 10 v omistus |
| ALV (hinnoissamme) | 25,5 % | Sisältyy näytettyihin hintoihin |
Vähennykset: vuokratulosta vähennetään hoitovastike ja lainan korko-osuus. Lyhennys ei ole vähennyskelpoinen — tämä on yleisin virhe kotitekoisissa laskelmissa. Rahoitusvastike on vähennyskelpoinen, jos taloyhtiö tulouttaa sen.
Lähde: Verohallinto, Tuloverolaki. Tarkistamme kannat vuosittain tammikuussa ja aina kun laki muuttuu kesken vuoden.
Korkoehdotus perustuu Suomen Pankin julkaisemaan Euriboriin (avoin data, lisenssi CC BY 4.0) lisättynä tyypillisellä asuntolainan marginaalilla. Euribor noteerataan kerran pankkipäivässä; näytämme viimeisimmän vahvistetun noteerauksen ja sen päivämäärän.
Korkostressitesti nostaa korkoa 3 prosenttiyksikköä ja näyttää, mitä kassavirralle tapahtuu. Tämä ei ole ennuste vaan kestävyystesti.
Vuokra-arvio perustuu vuokrapyyntöihin, jotka käyttäjä tuo itse palveluun kopioimalla vuokrailmoituksia. Emme hae tietoja miltään sivustolta automaattisesti.
Laskemme mediaanin, emme keskiarvoa — yksittäinen poikkeava kohde (kalustettu, luksus, virheellinen ilmoitus) ei siten vääristä tulosta. Näytämme myös hajonnan ja luotettavuusarvion.
Rajoitus: vuokrapyynnöt eivät ole toteutuneita vuokria. Todellinen vuokra riippuu kunnosta, kerroksesta, varustelusta ja markkinatilanteesta.
Kuntoarvio ja PTS-laskuri käyttävät julkisista lähteistä koottuja yleisiä teknisiä käyttöikiä ja kustannusarvioita.
| Rakenneosa | Tekninen käyttöikä |
|---|---|
| Vesikate (bitumi / pelti / tiili) | 20–35 v / 30–50 v / 45–55 v |
| Käyttövesiputket | 30–50 v |
| Viemärit | 40–60 v |
| Ikkunat (puu / alumiini / muovi) | 30–40 v / 40–50 v / 35–45 v |
| Sähköjärjestelmä | 30–40 v |
| Julkisivun elementtisaumat | 15–25 v |
| Salaojat | ~40 v |
| Märkätilat | ~25 v |
Käyttöikä on tilastollinen yleistys, ei lupaus. Toteutuminen edellyttää hyvää rakennustapaa ja asianmukaista kunnossapitoa. Kuntotutkimus on ainoa tapa varmistua todellisesta tilanteesta. Tarkista aina taloyhtiön kunnossapitotarveselvitys (PTS) ja tehdyt korjaukset.
Jäsennin lukee tekstin, jonka käyttäjä itse kopioi ja liittää palveluun. Emme hae, kopioi emmekä tallenna mitään asuntoportaalien sivustoilta automaattisesti. Tämä on tietoinen valinta: automaattinen tiedonhaku olisi portaalien käyttöehtojen vastaista.
Jos jäsennin ei löydä jotain tietoa, kenttä jätetään tyhjäksi — emme koskaan täytä sitä oletusarvolla, koska se voisi johtaa virheelliseen laskelmaan huomaamatta.
Laskurit ovat päätöksenteon apuvälineitä, eivät sijoitus-, vero- tai rakennusteknistä neuvontaa. Laskelmat perustuvat käyttäjän syöttämiin lukuihin ja yleisiin oletuksiin. Vastuu sijoituspäätöksestä on aina sijoittajalla.
Pyrimme pitämään tiedot ajan tasalla, mutta emme takaa niiden virheettömyyttä. Jos huomaat virheen, kerro siitä — korjaamme sen.
Tasamäki Kiinteistöt Oy on kiinteistösijoitusyhtiö. Rakensimme nämä työkalut ensin omaan käyttöömme, koska emme löytäneet Suomesta laskuria, joka olisi ottanut huomioon verotuksen, yhtiölainat, korkoriskin ja korjausvelan yhdessä ja rehellisesti.
Käytämme näitä samoja laskureita omiin ostopäätöksiimme. Siksi laskuri sanoo suoraan, kun kohde ei kannata — se on ainoa tapa, jolla työkalu on meille itsellemme hyödyllinen.